Что делать, если течет крыша в многоквартирном доме: куда обращаться с жалобой

Кто обязан следить за состоянием крыши

Чтобы понять, что делать, если течёт крыша, нужно разобраться в том, кто отвечает за её состояние. Ответственность за техническое состояние крыши многоквартирного дома несёт управляющая организация. 

В зависимости от формы управления это может быть управляющая компания, ТСЖ, ЖСК или иной уполномоченный орган. Они обязаны регулярно осматривать кровлю, выявлять повреждения и своевременно устранять дефекты, чтобы предотвратить аварийные ситуации.

Обязанность по контролю за крышей входит в состав минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждён постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290). Нарушение этих требований считается неисполнением договора управления и может повлечь административную ответственность.

Даже если на крыше не проводится капитальный ремонт, управляющая организация обязана поддерживать её в исправном состоянии. Протечка кровли в многоквартирном доме после ливня, наледь зимой или оторванный элемент покрытия — всё это считается поводом для незамедлительной реакции со стороны обслуживающей структуры.

Как действовать пострадавшему?

1. Обратитесь в управляющую организацию или ТСЖ, ЖК, ЖСК и пр. (далее для удобства – УО) либо в аварийно-диспетчерскую службу (к примеру, в Санкт-Петербурге это телефон 004).
2. В течение 12 часов с момента обращения в аварийно-диспетчерскую службу представители УО должны прибыть и составить акт. Акт составляется в двух экземплярах, один из которых передается потребителю (или его представителю), второй остается у исполнителя (основание – п. 152 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).
3. В течение одних суток УО должна устранить протечку (приложение № 2 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170).
4. Если УО не выполнила любую из обязанностей в положенный срок, обращение дублируется в УО, но уже в письменной форме (лучше изначально обращаться именно так), на копии обращения необходимо попросить проставить визу о получении (желательно с печатью).
5. Одновременно с этим можно подать жалобу на бездействия УО в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ). При этом не забудьте приложить копию обращения в УО.
6. У ГЖИ на проверку обращения 20 дней (это регламент по Санкт-Петербургу, в других регионах могут быть иные сроки, но в любом случае не более 30 дней). По результатам проверки УО может быть привлечена к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП, также в адрес УО будет выдано предписание об устранении протечки.
7. Кроме того, в любое время проверки можно обратиться в ГЖИ и попросить ознакомиться с материалами проверки. Такое право закреплено в ч. 2 ст. 24 Конституции РФ и ст. 5 ФЗ от 02.05.2006 № 59-ФЗ. Отказ в ознакомлении нужно зафиксировать (желательно документально), потому что отказавший понесет административную либо уголовную ответственность (последнее только в том случае, если это повлечет вред правам и законным интересам).

В случае бездействия

Если вы столкнулись с бездействием со стороны ГЖИ, то после того, как пройдет отведенный на проверку срок (не более 30 дней), можно обратиться в суд с заявлением об оспаривании бездействия (либо если состоится не правое решение) органа государственной власти (что скорее – должностного лица) в порядке, предусмотренном Кодексом об административном судопроизводстве РФ.

Не исполнить решение суда ответственное лицо просто не осмелится, потому что это может повлечь за собой уголовную ответственность.

Если представители УО не составили акт или в этом акте недостаточно подробно описана причина протечки, обращайтесь в любую экспертную организацию для составления соответствующего заключения (нужно зафиксировать факт протечки, установить ее причины и объем повреждений, то есть ущерба).

После этого вам нужно получить заключение оценочной экспертизы, чтобы определить сумму ущерба. Затем подавайте в суд иск к виновному лицу. Имейте в виду, что не только УО может быть виновна. Если дом построен сравнительно недавно, виновником может быть и застройщик. Однако в любом случае на этом этапе необходима квалифицированная оценка ситуации и достаточности документов у юриста.

Очевидно, что указанные выше действия направлены на возмещение причиненного протечками крыши ущерба. Как показывает практика, если в результате протечек имеет место ущерб собственникам квартир, то без суда, к сожалению, не обойтись. В то же время первых пяти пунктов обычно достаточно для того, чтобы устранить корень проблемы – причины протечки.

Что взять с собой в суд

Чтобы суд принял иск к рассмотрению и вынес решение в вашу пользу, нужно собрать все документы, подтверждающие факт протечки, причинённый ущерб, попытки урегулировать конфликт с управляющей организацией и право требовать компенсацию.

Вам понадобятся:

1. Исковое заявление с кратким описанием ситуации, расчётом суммы ущерба, перечнем требований и ссылками на нормы закона.

2. Документы о праве собственности. Выписку из ЕГРН или договор купли-продажи. Если собственников несколько — приложите документы от всех.

3. Акт о заливе помещения. В документе должны быть: дата и время затопления, источник затопления, описание повреждений, подписи всех сторон и, желательно, печать организации.

4. Фотографии и видеозаписи, желательно с датами.

5. Заключение технической экспертизы. Подтверждает, откуда произошла протечка, и какие повреждения были зафиксированы. Этот документ важен при отказе УК признавать вину.

6. Оценка ущерба от лицензированного оценщика. Включает перечень повреждённого имущества, смету расходов на восстановление или замену, расчёт полной суммы ущерба. Оформляется по требованиям ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

7. Финансовые документы. Чеки и квитанции за проведённый ремонт, покупку новой мебели или техники. Договоры и акты с экспертами или оценщиками, если есть). 

8. Справка об оплате ЖКУ — подтверждает, что вы надлежащим образом исполняете свои обязанности как собственник.

9. Копия досудебной претензии в УК. Приложите уведомление о вручении, если отправляли по почте, либо копию с отметкой о получении, если передавали лично.

10. Квитанция об оплате госпошлины, если есть.

11. Доверенность. Если в суде ваши интересы представляет представитель. Она должна быть нотариально заверенной.

12. Паспорт БТИ, поэтажный план или экспликация квартиры. Они не обязательны, но помогают наглядно показать, какие помещения пострадали, особенно если речь идет о несущих конструкциях, перекрытиях и т.п.

13. Документы от страховой компании, если есть страховка. Это полис, уведомление, акт страхового случая, расчеты выплаты или отказ. Можно взыскать ущерб параллельно с УК, если страховщик выплатил не всё.

Полезные документы

Если квартира пострадала из-за протечки крыши, вы можете опираться на следующие нормативные акты:

• Жилищный кодекс РФ, ст. 161 и 162 — обязывает управляющие организации обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в доме.

• Гражданский кодекс РФ, ст. 1064 — устанавливает обязанность возмещать ущерб, причинённый имуществу.

• Кодекс РФ об административных правонарушениях, ст. 7.22 — предусматривает ответственность за ненадлежащее содержание жилищного фонда.

• Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 — определяет, какие элементы считаются общим имуществом и как они должны содержаться.

• Постановление Правительства РФ № 290 от 03.04.2013 — утверждает минимальный перечень обязательных услуг по содержанию общего имущества.

• Постановление Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 — содержит технические нормы эксплуатации жилых домов.

• Федеральный закон № 59-ФЗ от 02.05.2006 — даёт право подавать жалобы и получать ответы в установленные сроки.

• Конституция РФ, ст. 24 — закрепляет право граждан на получение информации от государственных органов.

Эти документы помогут обосновать претензии, жалобы и судебные иски, если управляющая организация бездействует.

Источник: "Роскачество"