Как провести оценку квартиры

Зачем нужна оценка недвижимости

Оценка недвижимости требуется во многих жизненных ситуациях:

1. При оформлении ипотеки. Когда оформляется ипотека, отчет об оценке квартиры или дома - один из самых необходимых документов, говорит президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков" Кирилл Кулаков. В отчете определена рыночная и ликвидационная стоимость недвижимости. Отчет нужен банку, чтобы правильно установить цену залога. Ведь квартира становится некоей гарантией возврата кредита, если заёмщик не справится с ипотечными платежами.
2. При семейных спорах. Часто за оценкой недвижимости обращаются родственники, которые хотят продать квартиру и поделить полученные деньги, или разводящиеся супруги.
3. При завышении налогов. "Распространенный случай - оспаривание кадастровой стоимости квартиры, особенно если при очередной переоценке она существенно увеличилась в цене, и, соответственно, выросли налоги", - говорит Кулаков.
4. При нанесении ущерба соседями. Если по вине соседей произошли протечки, возгорания и прочие проблемы, то оценка квартиры нужна, чтобы понять размер ущерба и то, на какую компенсацию может рассчитывать пострадавший.
5. При продаже квартиры. Продавая квартиру, желательно выставить цену без завышения (в ином случае она может продаваться очень долго) и без сильного занижения (иначе возникают подозрения, что с квартирой что-то не так). Можно сделать выборку аналогичных квартир по конкретному району или заказать отчет об оценке в сертифицированной оценочной компании, советует руководитель офиса "Митино" "ИНКОМ-Недвижимость" Наталия Борзенкова. Стоимость такого отчета, по ее словам - до 5 тыс. руб.

Какой пакет документов нужно собрать, чтобы провести оценку жилья

Заказчику оценочных работ понадобится предоставить:

• свой паспорт
• документы, которые подтверждают, что именно он - владелец жилья (например, выписка из Единого госреестра недвижимости)
• документы о том, на основании чего клиент стал владельцем недвижимости (например, договор о покупке квартиры)
• технический паспорт на недвижимость
• поэтажный план с экспликацией.

Куда обращаться, чтобы заказать оценку

Чтобы заказать оценку квартиры, выберите оценочную компанию. Можно предварительно поискать о ней отзывы в интернете. Важный момент - если оценка квартиры нужна для получения ипотеки, на практике банк примет к рассмотрению только отчет компании, аккредитованной при нем.

"Как правило, у каждого банка есть список аккредитованных оценщиков. Он размещен на сайте банка. Компанию для подготовки отчета об оценке квартиры для получения ипотеки необходимо выбирать из этого списка", - подчеркивает Кулаков.

Совет эксперта

"Не стоит связываться с оценщиками, которые будут делать акт под ваши пожелания. В случае конфликтов такие акты, как правило, не могут устоять в ходе судебных процессов", - советует Кулаков.

Сколько стоят услуги оценщика

Средняя стоимость оценки квартиры в доме стандартной планировки осенью 2023 года - от 5 000 до 7 000 рублей.

На удорожание влияют нестандартные ситуации:

• узаконенная или неузаконенная планировка,
• объединение нескольких квартир в одну,
• квартира в доме, который является памятником архитектуры или находится под охраной государства.

Комментарий эксперта

"Стоимость оценки зависит от нескольких факторов, - отмечает Кулаков. - В крупных городах она немного выше, чем в сельской местности. Кроме того, на цену влияет сам объект недвижимости. Однокомнатная квартира в стандартном доме и двухъярусная в элитном жилом комплексе потребуют разных временных затрат и уровня компетенции. Определенным фактором является политика оценочной компании. Где-то специалисты осознанно демпингуют, стараясь победить в конкурентной борьбе".

Кто оплачивает оценку

По традиции оценку оплачивает покупатель, если речь идет о приобретении вторичного жилья, или то лицо, которое наиболее заинтересовано в объективной оценке, например, в случае развода или конфликта среди родственников.

В какие сроки проводится оценка

Обычно оценка проводится в течение 1-2 дней с момента обращения клиента. Многие компании, занимающиеся оценкой недвижимости, также предлагают услугу по проведению оценки ускоренно, отмечает Кулаков. Это чуть дороже, но зато отчет будет готов уже за один день или даже за несколько часов. Впрочем, срочность при оценке жилья встречается не так часто.

На следующий день после заказа оценщик выезжает в квартиру.

Выезд оценщика: какие параметры фиксируются

При выезде оценщик обратит внимание на соответствие планировки поэтажному плану, на состояние входной группы, на реальную инсоляцию и близость промышленных объектов или нового строительства. Основные параметры оценки, включая состояние квартиры, подъезда, коммуникаций, подтверждаются фотоотчетом.

Комментарий эксперта

Для визуальной оценки и анализа правовых последствий оценщик непременно должен побывать в квартире. Бывают уникальные случаи, когда без выезда на место невозможно сделать правильную оценку, говорит Кулаков. Например, в одном из дореволюционных московских домов была переведена в категорию нежилых помещений 20-метровая столовая, поскольку она имела выход на кухню. Выход давно был замурован, но сохранился на поэтажном плане. Это позволило жильцам в свое время "списать" данную комнату. Так четырехкомнатная квартира стала по документам трехкомнатной. Или обратный вариант. Из просторного холла, в котором имелось окно, хозяева без согласования перепланировки выделили отдельное помещение, устроив в нем кабинет мужа.

Что должно быть включено в отчет об оценке жилья

В отчете об оценке должны быть такие сведения:

• информация об оценочной компании, а также о клиенте, который заказал услугу;
• должны быть указаны дата проведения оценки, основание и цель этих работ;
• информация о квартире, доме или другой недвижимости, которую оценивали;
• используемые стандарты при оценке объекта;
• самое главное - рыночная и ликвидационная стоимость.

Обратите внимание: отчет заказчик может получить на бумаге или же в электронном варианте. Если выбран бумажный вариант, то страницы этого документа должны быть пронумерованы и прошиты.

Заключение эксперта должно быть заверено его подписью, если отчет предоставляла компания, то должна быть печать организации. Помимо собственно отчета заказчик получит фотоснимки недвижимости и документы на нее.

Какой срок действия оценочного акта

По закону "Об оценочной деятельности" отчёт об оценке недвижимости считается действительным в течение полугода после его создания. С учетом того, что процесс продажи-покупки квартиры или участие в судебном процессе требуют времени, нужно следить, чтобы срок действия акта не истек.

В чем отличия рыночной оценки от кадастровой оценки

1. Кадастровая стоимость жилья определяется государством. При этом во внимание не принимаются особенности конкретной квартиры, поясняют в "Роскачестве". Для кадастровой оценки важны только тип недвижимости и параметры квартиры (например, ее площадь).
2. Кадастровую стоимость определяют сразу для всей группы однотипных объектов. То есть, например, квартиры одной площади и планировки в одном доме будут оценены одинаково. И неважно, что в одной из них давно не было ремонта и окнами она смотрит на промзону, а из другой, с недавним дизайнерским ремонтом, виден парк. При рыночной оценке эти параметры будут учитываться.
3. Кадастровая стоимость важна, прежде всего, для расчета налогов.
4. Как правило, рыночная стоимость выше кадастровой, но иногда бывает ниже, отмечают в "Роскачестве". Полностью эти две цифры совпадают крайне редко.

Источник: "Российская газета"

Изображение размещено из открытых источников