17.01.2024
Количество просмотров: 110
По оценкам агентств недвижимости, ежегодно от 3% до 5% покупателей оказываются в суде. И Верховный, и Конституционный суд порой встает на сторону граждан, если сделка была проведена ими вполне добросовестно. Сегодня, по данным профильных компаний, существует высокий риск приобрести квартиру у лиц, которые впоследствии станут банкротами. Еще чаще встречающаяся ситуация — это ненаделение детей недвижимостью после использования маткапитала. Одной из наиболее распространенных является схема ведомых продавцов — крайне спорная и опасная история для обеих сторон. Как не столкнуться с мошенничеством при покупке квартир и домов — в материале «Известий».
В настоящее время в РФ доля покупателей жилья, которые сталкиваются с мошенничеством, невелика и составляет порядка 0,5%. Однако, учитывая, что на вторичном рынке регистрируются десятки тысяч сделок, «это тем не менее сотни случаев», подсчитали специально для «Известий» в компании «Метриум».
— Подавляющее большинство жертв мошенников работают на рынке самостоятельно, без правового сопровождения, — сказал управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. — Самый частый тип мошенничества — преднамеренное банкротство продавца. Также распространено мошенничество с чередой смены владельцев за короткий промежуток времени.
В настоящее время, сообщили в «Инком-Недвижимость», на рынке недвижимости много ситуаций, когда покупатель как минимум может оказаться в состоянии долгих многолетних разбирательств после приобретения недвижимости — даже при условии, что были соблюдены все правила и нормы и покупатель проявил должную осмотрительность.
— По нашим наблюдениям, наиболее распространенной сейчас является тема ведомых продавцов, крайне спорная и опасная история для обеих сторон, — комментирует руководитель офисов «Митино» и «Крылатское» компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова. — Продавца (как правило, одинокого человека) начинают вести мошенники, настаивая на фиктивной (с их слов) сделке купли-продажи квартиры в целях поимки преступников.
Причем мошенники также могут представляться сотрудниками ЦБ РФ, подкидывать в почтовый ящик официальные письма с печатями якобы государственных органов. Такие ведомые продавцы сразу после сделки перечисляют деньги мошенникам, а покупателям отказываются передать проданную квартиру.
— Многие ситуации могут закончиться негативным для покупателя решением суда, то есть в пользу предыдущего собственника, — говорит Борзенкова. — Всего лишь небольшая часть населения задумывается о юридической экспертизе и дополнительных проверках, полагаясь на собственное везение.
Проблема в том, что возможность проверить документы через онлайн-ресурсы расслабила покупателей, они стали более доверчивыми, считает директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
— Работа таких сервисов, их внутренний механизм, действительно безопасна, — говорит она. — Но не стоит забывать, что не у всех пользователей благие намерения при выходе на сделку.
Генеральный директор премии в сфере недвижимости Urban Awards Ольга Хасанова отмечает, что благодаря механизмам искусственного интеллекта они выявляют подозрительные объявления (с неадекватным ценником, отсутствующими или заведомо нереалистичными данными, объекты-«приманки») и пресекают потенциальные угрозы. Параллельно формируется база проверенных пользователей — продавцов, покупателей и риелторов, — снабженная списком отзывов.
— Однако мошенники приняли этот вызов, — подчеркивает Хасанова. — Поскольку на тех же агрегаторах коммуникация между потенциальными фигурантами сделки проходит в специальных чатах, снабженных защитными алгоритмами фильтрации, они всеми силами стремятся перевести общение в сторонние мессенджеры. Как только это происходит, жертве предлагается пройти по ссылке для совершения тех или иных операций. Причем ссылки ведут на страницы, тщательно замаскированные под интерфейс и дизайн соответствующего сайта-агрегатора. Это всё заканчивается потерями существенных сумм — десятков и сотен тысяч рублей.
Гендиректор агентства недвижимости «Юрист» Валерий Бойчук дополнил, что в последнее время всё чаще встречаются случаи мошенничества, когда пожилым гражданам предлагают участвовать в «операции по выявлению мошенников». Злоумышленники звонят под видом сотрудников силовых структур. Некоторые пользователи отзывчиво вступают с ними в контакт.
Одним из моментов, который должен вызывать тревогу при покупке жилья, является подозрительно спешная перепродажа квартиры или дома при неадекватно низкой цене. Для иллюстрации, не так давно Верховный суд РФ выступил в защиту добросовестных покупателей квартир, определив, как следует вести себя в рамках «должной осмотрительности». О прецеденте «Известиям» рассказали в ВС: горсуд выдвинул покупателю такие претензии, которые делают покупку невозможной в принципе, а значит, ставят человека в ситуацию жертвы мошенничества (определение № 5-КГ19-88).
После смерти Н.З. ее однокомнатная квартира была переписана на гражданку Е.Ж. в качестве наследницы. Нотариус по заверениям дамы зафиксировал, что покойная — ее мать и что проживали они совместно. Сразу после получения жилья в собственность женщина быстро его продала некоему мужчине. Однако после сделки департамент имущества одного крупного мегаполиса в суде настоял, что продавец квартиры якобы солгала о совместном проживании двух женщин.
По правилам такая квартира может быть признана бесхозяйной. Суд признал недействительным свидетельство о праве на наследство, истребовал квартиру из чужого незаконного владения и лишил права собственности мужчину. Причем жилья на выезд ему давать никто не собирался, и мужчина должен был освободить квартиру вместе со своей семьей.
Впрочем, районный суд городским чиновникам отказал: гражданка — вполне себе легальная наследница первой очереди, а вот департамент горимущества вовремя не зарегистрировал право на имущество без наследника. Таким образом, по позиции райсуда, новый владелец М.В. — добросовестный приобретатель квартиры, который ориентировался на ЕГРН. Но чиновники не сдавались, а горсуд опять отменил свидетельство о праве на наследство и признал продажу квартиры недействительной, апеллируя к тому, что документы, подтверждающие совместное проживание, сфальсифицированы.
Любопытно, что аргументы покупателя жилья о том, что он всё проверил перед совершением сделки, суд счет неубедительными. Городской суд вынес вердикт: приобретателю нужно было проверять «ряд обстоятельств и документов». Например, нужно было проверить паспорт, взглянуть на свидетельство о рождении продавщицы и выяснить, почему она затянула с оформлением права собственности, а уже спустя месяц после регистрации жилье поспешно продала.
Покупатель М.В. в отчаянии обратился в Верховный суд РФ, где справедливо решили, что городской суд предъявил приобретателю требования, делающие покупку нереальной. Например, чего стоит абсурдное «возложение на него проверки действий нотариуса по выдаче свидетельства о праве на наследство — что практически подрывает сам смысл существования нотариата как института, предназначенного для проверки этих обстоятельств». Иначе говоря, от М.В. требовали невероятных вещей — проверки того, о чем у него нет никаких сведений.
Известен и другой прецедент, когда жилье в итоге также осталось у покупателя. Некий А.Д. получил квартиру после цепочки перепродаж, устроенной мошенниками. Различные суды постановили, что квартира, оформленная на подставных лиц после смерти владельца, поменяла собственника незаконно, то есть сделки купли-продажи не имеют законной силы. Однако Конституционный суд постановил, что нельзя истребовать безнаследное имущество у гражданина, который ориентировался на вполне официальные данные ЕГРН (если только в деле не установлено, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться квартирой). Упрек в адрес чиновников звучал так же: не было предпринято своевременных действий для оформления жилья в пользу города.
Прежде всего мошенники могут ввести в заблуждение, исказить суть сделки, предложить якобы выгодные для обеих сторон условия, скрыть значимые факты, предъявить поддельные документы, замечают в пресс-службе Федеральной нотариальной палаты. Так, например, в основе многих мошеннических схем с недвижимостью лежат поддельные доверенности.
Покупатель как будто действует от лица владельца недвижимости, а на самом деле никаких полномочий от него не получал. Важно помнить, что доверенность на распоряжение недвижимостью может быть только нотариальной, а такой документ легко проверить.
Иногда, правда, злоумышленники берут реальные доверенности и переписывают в них свои полномочия. Например, доверенность была выдана на межевание участка, а в подделке права поверенного расширились до продажи земли. При этом доверенность действительна, реквизиты реальны, все имена совпадают. Отловить такие точечные исправления просто так не получится. В публичном реестре не раскрывается содержание доверенности, так как это нотариальная тайна. Увидеть всё от первой до последней буквы в документе может только нотариус. Также он проверяет и другие документы и юридически значимые факты, лично общается с участниками сделки, объясняет им все ее детали и последствия. Поэтому для максимальной гарантии безопасности лучше всего удостоверять сделку у нотариуса.
— Важно достоверно убедиться, что собственник квартиры полностью дееспособен, в квартире не зарегистрированы иные жильцы, а также что продаваемая квартира не досталась собственнику недавно в наследство или получена в результате срочной покупки/продажи, — предупреждает член Ассоциации юристов России Коба Оржония. — Это всё может стать основанием для оспаривания сделки.
На рынке недвижимости встречаются разнообразные мошеннические схемы, с которыми сталкиваются покупатели и продавцы. Продажа квартиры с лицами группы повышенного риска — одинокими пенсионерами, лицами с психическими заболеваниями, наркотической или алкогольной зависимостью. Всё усугубляется, если квартира для продавца является единственным жильем, сделка является кабальной, собственника понудили подписать документы и/или намечается банкротство физического лица.
Адвокат АП города Москвы Екатерина Тютюнникова обращает внимание на то, что в выписке из ЕГРН содержится информация не только о собственнике, но и о наличии/отсутствии обременений, истории перехода права на объект.
Выписку может запросить сам собственник (в МФЦ, через личный кабинет на «Госуслугах», в Росреестре) либо открыть информацию для третьих лиц. Если собственник отказывается предоставить информацию, это повод задуматься, не мошенник ли он. Конечно, сведения можно запросить и через нотариуса, предоставив ему документ, подтверждающий основание для такого запроса. Специалист оценит, насколько это обоснованно, отмечает Тютюнникова.
Юрист Российской гильдии риэлторов (РГР) Оксана Байрамова предупреждает и о такой незаконной схеме, как реализация квартиры без выделения долей детям, членам семьи при использовании маткапитала, продажу объектов при занижении или завышении реальных цен.
— Всё это, безусловно, может повлиять в дальнейшем на вопрос добросовестности сторон и негативно отразиться даже на новом покупателе, например, банки могут оценивать законность предыдущих сделок и на основании этого одобрять или нет предполагаемый объект недвижимости в качестве залогового имущества, — говорит эксперт. — Чтобы обезопасить себя, следует обращаться к профессиональным специалистам по недвижимости и сертифицированным компаниям, которые берут на себя ответственность за проверку. РГР ведет реестр сертифицированных компаний и аттестованных специалистов на площадке.
Доцент кафедры семейного и жилищного права Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА) Евгения Басос напоминает, что к разумным мерам, направленным на выяснение правомочий продавца на отчуждение жилого помещения, относятся: ознакомление с правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца права собственности, непосредственный осмотр имущества, приобретение его по цене, приближенной к рыночной стоимости.
В пресс-службе «Домклика» замечают, что в документах не должно быть исправлений и помарок. Кроме того, при заключении сделки необходимо потребовать согласие супруга или убедиться, что квартира куплена не в браке. Отсутствие согласия может быть поводом для судебных споров.
Изображение размещено из открытых источников