Сдал квартиру и лишился ее: новая опасность для владельцев

Сдача недвижимости в аренду без дополнительных мер безопасности может обернуться серьезными рисками. Используя поддельные документы, мошенники способны переоформить чужую квартиру за несколько дней. О том, как защитить свою недвижимость от мошенников, — в материале Финансов Mail.

Как квартирант продал чужую квартиру

Один из подобных случаев начался вполне обычно. Мужчина купил квартиру в новостройке, но вскоре ему пришлось уехать работать в другой город. Присматривать за жильем он попросил мать. Чтобы квартира не пустовала, ее решили сдать в аренду.

Несколько месяцев квартирант исправно вносил плату, но однажды перестал выходить на связь. Когда мать владельца пришла проверить квартиру, дверь ей открыла незнакомая женщина. Она представилась новой собственницей и предъявила электронный документ, подтверждающий право собственности.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) подтвердила опасения: квартира была переоформлена на другого человека. Как выяснилось в ходе полицейской проверки, арендатор изготовил поддельный паспорт на имя собственника, продал квартиру за 2,4 млн рублей наличными и скрылся.

Любая сделка с недвижимостью сопряжена с рисками, особенно если ее проводят без профессионального сопровождения, считает генеральный директор инвестиционной компании на рынке недвижимости ГК «Флип» Евгений Шавнев.

По его словам, 89% мошеннических схем реализуются в случаях, когда хотя бы одна из сторон сделки не привлекает профессионального риелтора.

С ним согласен финансовый советник, основатель компании Rodin.Capital Алексей Родин. По его словам, каждый десятый продавец готов заключить сделку с недвижимостью без профессионального сопровождения. Чаще всего это связано с желанием сэкономить на услугах риелторов, стоимость которых может достигать 20% суммы сделки, а также с недостаточным пониманием возможных рисков.

«К сожалению, подобный подход зачастую играет с россиянами злую шутку и приводит к тому, что они становятся жертвами мошенников», — отметил Родин.

Два года судебных разбирательств и статья 302 ГК РФ

Настоящий собственник обратился в полицию и суд. Покупательница утверждала, что действовала законно и является добросовестным приобретателем.

Судебное разбирательство продолжалось почти два года. Лишь на стадии апелляции удалось добиться отмены сделки. Почерковедческая экспертиза подтвердила подделку подписи, а проверка документов выявила поддельный паспорт.

Суд применил статью 302 Гражданского кодекса РФ, установив, что недвижимость выбыла из владения собственника помимо его воли.

При этом покупательница была признана добросовестным приобретателем. В предусмотренных законом случаях она может претендовать на компенсацию за счет государственной казны, если взыскать убытки с мошенника не удастся.

Комментируя ситуацию, Алексей Родин предположил, что владелец допустил несколько ошибок. В частности, он мог не декларировать доходы от аренды и не платить с них налоги.

Эксперт также советует регулярно проверять состояние сдаваемой квартиры, по возможности посещать ее каждый месяц и поддерживать связь с соседями.

Как проверить арендатора перед сдачей квартиры

Перед заключением договора аренды необходимо удостовериться в личности будущего жильца и проверить его документы.

Паспорт. Проверьте действительность документа с помощью доступных официальных сервисов МВД. Сверьте фотографию с внешностью арендатора, обратите внимание на состояние страниц и защитные элементы.

При проверке паспорта стоит учитывать несколько признаков:

• Бумага. Страницы паспорта имеют защитные элементы, в том числе водяные знаки, заметные на просвет. Подозрение могут вызвать отсутствие таких элементов или следы вмешательства в документ.

• Фотография. Обратите внимание на защитное покрытие, следы переклейки, отслоение пленки или повреждения страницы.

• Печать и текст. Надписи должны быть четкими, без заметных исправлений и размытия. Серия и номер паспорта должны соответствовать установленному формату.

• Данные владельца. Проверьте дату рождения, дату выдачи документа и сведения о подразделении МВД. Несоответствия могут указывать на подделку.

• Состояние документа. Страницы должны быть надежно скреплены. Следы повторной прошивки, склеивания или замены страниц требуют дополнительной проверки.

Подтверждение личности. Попросите арендатора предъявить второй документ, например водительское удостоверение или СНИЛС. Можно также предложить подтвердить личность через доступные государственные электронные сервисы.

Поведение арендатора. Насторожить должны попытки чрезмерно ускорить подписание договора, отказ предоставить необходимые документы или необычные условия оплаты. Например, потенциальный арендатор может предложить завышенный залог, чтобы убедить собственника быстрее заключить сделку.

Как защитить недвижимость от мошенников

Юристы рекомендуют владельцам недвижимости соблюдать несколько правил безопасности:

• Ограничение регистрационных действий. Подайте заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения или ограничения права собственности без личного участия правообладателя.

• Контроль сведений ЕГРН. Регулярно проверяйте информацию о своей недвижимости и обращайте внимание на подозрительные изменения.

• Защита документов. Не оставляйте в сдаваемой квартире оригиналы и копии документов, подтверждающих право собственности.

При сдаче квартиры в аренду собственнику стоит заранее внести в ЕГРН запись о невозможности регистрации перехода права без его личного участия. Сделать это можно в том числе через «Госуслуги», напоминает Евгений Шавнев.

Такая мера существенно снижает риск переоформления недвижимости по поддельным документам или доверенности без участия владельца.

По мнению эксперта, воспользоваться этой возможностью стоит всем собственникам недвижимости, поскольку квартиру или дом обычно покупают и продают редко, а последствия мошеннической сделки могут быть крайне серьезными.

Как обезопасить себя при покупке квартиры

Покупателям необходимо особенно внимательно проверять документы, если сделка проводится по доверенности, советует Евгений Шавнев.

По возможности стоит лично встретиться с собственником и убедиться, что он действительно намерен продать квартиру.

Особую осторожность следует проявлять, если недвижимость предлагается по цене значительно ниже рыночной. Также важно проверить, как долго продавец владеет объектом и на каком основании получил право собственности.

При этом низкая цена не всегда свидетельствует о мошенничестве. У продавца могут быть объективные причины для срочной продажи: необходимость получить деньги, переезд, вступление в наследство или желание приобрести более просторное жилье.

Эксперты рекомендуют проводить комплексную проверку документов с участием квалифицированного специалиста.

Одним из рисков могут стать претензии наследников, права которых не были учтены при оформлении наследства. В некоторых случаях такие лица могут обратиться в суд и потребовать пересмотра распределения имущества.

Если сделка заключается по доверенности, необходимо проверить ее действительность, убедиться, что она не отменена, а также уточнить, предусматривает ли документ право на продажу конкретной недвижимости.

Какие обстоятельства учитывает суд при спорах о недвижимости

При рассмотрении подобных дел суд оценивает совокупность обстоятельств, в том числе:

• Права и поведение сторон. Суд изучает действия продавца и покупателя, а также обстоятельства заключения сделки.

• Доказательства. Каждая сторона должна подтвердить обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений.

• Добросовестность покупателя. Суд устанавливает, знал ли приобретатель или должен был знать о том, что продавец не имел права распоряжаться недвижимостью.

• Обстоятельства выбытия имущества. Особое значение имеет то, выбыла ли квартира из владения законного собственника по его воле или помимо нее.

Таким образом, решение суда зависит от доказательств и конкретных обстоятельств дела, отмечает Евгений Шавнев.

Судебная практика направлена на защиту прав добросовестных участников сделок и предотвращение злоупотреблений.

Если покупатель добросовестно приобрел квартиру, но впоследствии лишился ее по решению суда, он при соблюдении установленных законом условий может потребовать компенсацию из казны РФ, поясняет юрист Дмитрий Тушин.

При этом решения судов по подобным спорам могут различаться, поскольку обстоятельства каждого дела индивидуальны.

По словам Шавнева, ключевое значение имеет доказательная база. Поэтому важные договоренности необходимо фиксировать в письменном виде, сохранять документы, подтверждающие расчеты и передачу имущества, а при необходимости привлекать свидетелей.

Источник: "finance.mail.ru"